昆明市西山区住房和城乡建设局关于政协西山区十届一次会议第003号提案答复的函
发布时间：2022-12-05 14:00
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来源：昆明市西山区人民政府
关于政协西山区十届一次会议第003号
提案答复的函
刘勇委员：
您提出的《关于对物业服务公司服务进行监督的建议》提案收悉，现答复如下：
一、基本情况
西山区目前共有物业管理的住宅小区511个（含度假区移交），以单位宿舍为主的居民院落566个,依法召开业主大会选举业主委员会的19个；有200余家物业管理企业提供服务。我局物业科负责监督管理辖区物业服务企业的物业服务活动，受理相关物业投诉，协调物业纠纷；负责住宅专项维修资金归集、监督使用；指导、协助设立业主大会和选举业主委员会工作以及其他交办工作。
二、意见建议办理情况
根据国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》和《云南省人民政府行政审批制度改革办公室关于取消和下放一批行政许可事项的通知》（云审改办发〔2017〕1号）要求，“物业服务企业资质核准”于2017年3月取消。对物业企业从原有的行业管理向市场监管进行转变，资质管理时代，对物业服务企业的监管，主要靠行业管理，即房地产行政主管部门是物业管理行业的行业主管部门。资质取消后，对物业服务企业的监管，要从行业管理向市场监管转变，监管思路要从“管主体”向“管行为”转变，监管重点要从“管企业”向“管项目”转变，这都要求对物业服务企业的监管，不仅仅是房地产主管部门一家的工作，而是由市场监管、城市管理、民政、公安、价格等有关部门共同完成对物业服务企业的管理服务的监管工作。
结合工作实际，从以下几方面做好物业行业事中、事后监管。
（一）加强政策法规宣传和物业行业专业培训，促进我区物业工作有序健康发展
深入街道、社区、企业进行政策法规的宣传，充分发挥物业行业管理部门作用，加强企业业务知识的培训和宣讲，突出物业管理先进理念的学习、宣传和实践，引导企业走上现代物业企业的发展道路，使我区物业管理工作有序健康发展。
（二）加强对业主大会召开及选举业主委员会的指导
根据有关部署，强化党建引领加强业主委员会、物业管理委员会的相关要求，指导召开业主大会，成立业委会、物委会,构建小区自律化管理模式，我局组织召开了全区业委会、物委会组建培训会议，制定了业委会、物委会组建流程发至各街道，通过进一步做好物委会和业主委员会指导工作，引导业主通过召开业主大会实行民主决策，做好物业管理企业的指导和监督职能，将物业管理与社区文明建设有机结合，统筹开展工作。
（三）物业服务监管问题
物业纠纷的数量呈不断上升趋势，纠纷类型也进一步多样化、复杂化。投诉问题主要集中于房屋质量及维修、物业收费、公示及公共收益、物业管理质量、私搭乱建、邻里纠纷等六个方面。今年以来，我局结合日常工作，持续对辖区物业小区进行实地抽查整改。认真接待、受理群众来信来访和各类信访督办件，共接待来访来电603余次，完成市、区12345便民热线的答复1141件，处理其他各类信访48件，贯彻执行省市区各部门有关打造“营商环境”相关精神，积极进行营商环境举报投诉调查处理工作，约谈相关物业企业，落实处理“营商环境”投诉5件。
物业企业与业主服务合同属于民事合同关系，物业费标准和物业服务质量应当在物业服务合同中约定。物业收费由政府平台或社区代管代付违反了《民法典》民事合同制定原则，目前，暂无条件实施。
业主是物业企业监督的第一责任人，对于损害业主利益的物业公司，广大业主有权组织召开业主大会，由业主大会或经业主大会授权的业委会在物业合同到期后或经协商后提前解除其物业服务合同，并另行选聘其他物业服务公司。
（四）物业收费公示问题
根据《物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因此，是否公示物业费收支情况应当按小区物业服务合同规定收费制度予以区别，包干制由企业自行决定是否公示，酬金制每年应当公示。
我局按照省市要求制定了规范统一的西山区物业管理服务信息公示栏，下发到辖区各物业服务企业，并深入到住宅小区一线具体指导各物业企业开展公示工作。同时，加强法律法规宣传贯彻，督促辖区物业进行收费及公共收益公示，且应当由业主或业主委员会委托第三方审计机构对公共收益进行审计，如有侵犯业主利益的情况，可通过法律途径维护权益。
对于前期物业收费超过指导价收费的企业，我局将积极协助市场监管局予以查处。
（五）共用设施设备维修问题
根据《民法典》和《维修资金管理办法》等相关法律法规，业主对小区公共设施设备负有维修义务，有维修资金的小区，由物业公司协助业主申请启用小区维修基金予以维修，没有缴纳维修资金的小区，由涉及业主共同分摊维修费用。
我局严格按照建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》《云南省建设厅 云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》（云建房〔2006〕318号）和《云南省建设厅关于认真贯彻落实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理文件的通知》（云建房〔2006〕366号）规定和西山区维修资金使用流程，通过现场勘查、公示、随机抽查等手段严格审核申请材料项目，杜绝重大风险事故情况;无使用受益人和负担人不一致，或是申请主体或施工单位冒用、套用维修资金等问题情况。经调查研究，维修资金使用效率低下，使用少，主要原因为业主意见不统一，无法达到法定三分之二同意使用的条件，需要反复协调签字同意后才能使用。我局将做好维修资金使用宣传工作，提高审批效率，在达到合法使用条件后，第一时间拨付使用，进行维修。
三、下一步工作方向
（一）抓好行业监督落实
理顺“区级部门、街道、社区居委会、业主委员会”高效顺畅的物业管理体系，探索健全完善人民调解、行政调解、司法调解“三调联动”的物业纠纷调解机制，依托社区，积极配合做好物业管理纠纷调处，把矛盾和纠纷化解在基层，努力构建和谐社区。同时，完善长效机制，多面联动，通过以街道办事处为单位划片区实行网格化管理，加强对物业服务企业服务工作的监督、检查。
（二）抓好物业党建引领
以“红色物业”为抓手，坚定不移地把党建引领贯穿始终，打造更多示范性“红色物业”项目，把“红色”经验向更多小区延伸，进一步推动企业发展，实现物业企业服务和基层党建的有机结合，把“红色物业”打造成为推进基层治理体系和治理能力现代化的有效载体，有效化解社区物业管理中的矛盾，切实增强基层党组织服务群众的能力，不断夯实物业服务基础，提升物业服务水平，形成多方参与、多元共治、多点联动的共建共治新局面，打造具有鲜明西山特色的“红色物业”品牌。
（三）抓好信用评价建设
灵活运用云南省物业服务企业信用信息管理平台，建立西山区辖区物业行业信用管理制度制度。督促物业企业提升服务，提高品质，从而获得更高的信用等级，结合行业协会作用，在企业参加物业招投标等活动时，对优秀的企业进行推荐，失信的企业进行限制，通过落实健全物业服务企业诚信体系，提升物业服务水平。
（四）抓好优秀典型培养
依托行业协会，发挥行业自律，加强物业管理企业争先创优，开展各类评优创建活动，推出一批优秀物业管理项目，起到带头示范作用，引导物业企业提高服务品质。鼓励信誉好、规模大、管理规范的物业企业做大做强，形成规模效应，引导行业发展；进一步推进物业服务标准化建设，研究制定保安保洁保绿、设施设备修缮、应急抢修抢险等标准，推动物业服务可评估、可定价、可执行，更好满足业主需求，从而指导和督促物业企业找差距，抓落实，促整改，以此促进我区物业行业良性发展。
（五）抓好社会宣传培训
充分利用各类媒体平台，创新宣传方式，增强宣传实效，进一步加大对物业管理工作及法律法规的宣传力度，营造文明和谐的良好居住氛围。
作为物业行业主管部门，我局在未来工作中要抓契机，抓落实，促进物业行业从原有的行政管理向业主选择、市场淘汰进行转变，厘清业主物业责任权力，促进物业服务企业比管理、赛服务、比贡献。在现有的基础上创新发展，让小区管理通过不断创新，努力实现小区管理工作向高水平提升、向高层次升华。
感谢您对政府工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市西山区住房和城乡建设局
2022年11月8日
（联系人：马佳 电话：68331106）
