街道党工委、办事处，区委和区级国家机关各部委办局院，区属企事业单位：

《关于加快推进西山区城市更新工作的实施意见》已经区政府研究同意，现予印发执行，请认真贯彻落实。

2022年4月18日      

（此件公开发布）

关于加快推进西山区城市更新工作的实施意见

为深入学习领会习近平总书记关于推进新型城镇化建设和城市工作的重要论述，认真贯彻落实《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》、《云南省人民政府关于统筹推进城市更新的指导意见》（云政发〔2020〕33号）、《昆明市人民政府办公室关于加快推进昆明市城市更新工作的指导意见》等文件精神和省委、省政府、市委、市政府关于加快推进昆明城市更新工作的要求，努力推动西山区城市更新改造工作高标准、高质量、高水平发展，加快实现西山区城市功能基本完善、城市面貌明显改观、城市环境显著提升的建设目标，特制定以下实施意见。

一、总体要求

（一）指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实习近平总书记关于城市工作的重要论述和考察云南重要讲话精神，按照省委、省政府、市委、市政府和区委、区政府决策部署，加强城市规划建设管理工作，加快推进城市更新改造工作，不断凸显和丰富西山区作为区域性国际中心城市中枢门户区的战略定位，不断丰富西山区“三个功能定位”的价值内涵，努力走出高质量的现代化城市发展之路。

（二）基本原则

1．坚持规划引领、产城融合。将城市更新纳入经济社会发展规划、国土空间规划统筹实施。高起点确定城市定位，高标准谋划城市更新，合理确定城市发展布局、结构和规模，争取高端产业引入城市，促进产业结构性调整和转型升级；以产业为保障，驱动城市更新，提升城市运行机能活力。

2．坚持政府推动、市场运作。强化政府主导作用，加强规划管控，完善政策机制，做好服务保障。充分发挥市场作用，鼓励和引导市场主体参与城市更新；积极探索城市更新基金创新融资模式，吸引更多社会投资参与，持续推动城市更新改造工作。

3．坚持公众参与、注重保护。充分尊重公众参与改造意愿，建立平等协商机制，共同推进城市更新，确保公众权益受到保护、民生得以改善。强化历史文化元素保护工作，根据不同的地域文化特色，采取“留、改、拆”等方式，保护历史文化传承。

（三）工作目标

认真贯彻落实省委、省政府和市委、市政府关于城市更新的工作要求，坚持以人民为中心，坚持新发展理念，按照“3年全面启动、5年完成改造”的工作目标，加快推进完成西山区城市更新改造工作。

二、城市更新内容

（一）适用范围

马街、金碧、永昌、前卫、福海、棕树营、西苑七个街道办事处辖区范围内的城市更新，适用本意见。团结、碧鸡、海口街道办事处辖区范围内的城市更新工作，参照本意见执行。

（二）更新方式

倡导“微更新”和“全面更新”相结合的城市更新模式，从面向实施的角度分为：功能改变、综合整治、拆旧建新3种方式，可根据实际情况采用多种方式结合进行城市更新。

1．功能改变类：在保留建筑主体、不改变国有土地使用权证或不动产权证的前提下，改变部分或者全部建筑物使用功能。可以根据消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施的需要加建附属设施，但应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范，符合产业布局规划。鼓励老办公楼、老商业设施等老旧楼宇升级、调整功能、提升活力，发展新业态。允许老旧楼宇增加消防楼梯、电梯等设施，允许建筑功能混合、用途兼容，鼓励对具备条件的地下空间进行复合利用。

2．综合整治类：以改善消防设施、基础设施和公共服务设施，进行建筑立面和环境整治等为主要内容，原则上不改变建筑主体结构和使用功能，原则上不增加附属设施，确因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。

3．拆旧建新类：城中村、旧城区、旧厂区等服务设施亟需完善，环境恶劣或者存在重大安全隐患，现有建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，且通过综合整治或者功能改变方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆旧建新方式实施城市更新。通过城市更新完善城市功能，优化城市产业空间布局，持续推进推动产业转型升级，提升城市品质。

（三）更新模式

1．政府主导模式：运用财政预算安排资金、国家政策性资金、专债资金等方式实施综合整治、功能改变和拆旧建新涉及的拆迁、回迁安置、公建设施等建设。

2．市场化运作模式：鼓励市场主体参与城市更新，更新范围需成街坊、连片进行划定，确保片区内可以按规范要求配齐相应公共设施，提高片区开发品质。

3．自主更新模式：综合整治类、功能改变类需自主更新的项目，由权利主体向属地街道办事处申报，按程序纳入更新计划后实施；拆旧建新类项目更新范围内涉及集体土地的，可探索由村（组）、集体经济组织自筹资金或引入项目合作企业保障资金，开展集体土地上房屋自主腾退工作。

三、组织实施

（一）制定计划

西山区城市更新改造局负责组织编制西山区城市更新专项规划按程序上报审批，确定城市更新目标、更新区域、更新模式、功能结构等内容并纳入西山区国土空间规划。科学合理制定城市更新工作计划，统筹安排，有序推进实施。

（二）分类推进

1．功能改变类

土地使用权人应当按照有关规定程序，向区自然资源局及相关主管部门申请办理有关手续，并按程序完善用地和产权手续。涉及自然资源、住建、环保等其他审批事项，由申请人按照规定办理。

  2．综合整治类

由辖区街道办事处编制方案后按照《昆明市城镇老旧小区改造实施方案》《西山区城镇老旧小区改造实施方案》明确的程序步骤通过联审联批联验后，加快开展老旧小区改造等相关整治工作。区住房和城乡建设局负责指导、审核、监督及资金支持等相关工作。

3．拆旧建新类

（1）确定实施主体与编制项目实施方案

由区城市更新改造局报请区政府明确国有平台公司作为项目实施主体后，开展城市更新工作。针对更新区域大、更新周期长的城市更新项目，鼓励引入项目合作企业参与合作，由经授权的国有平台公司按照城市更新改造相应政策及办法签订合作协议，并开展具体工作。

由国有平台公司编制项目实施方案，明确投资规模、更新方式、资金来源等内容，报区城市更新改造领导小组审批，跨区及重大项目报市城市更新领导小组审定。

（2）划定更新范围

按照“成街坊、连片区”的原则划定城市更新范围，可将老旧小区、旧厂区、城中村统一纳入城市更新范围，对周边需要零星整合的国有土地应尽量整合，确保连片。范围划定工作由区城市更新改造局负责统筹，组织国有平台公司具体负责开展范围划定方案编制，辖区街道办事处配合，报区自然资源局审查后按程序上报区政府研究确定。

按照住房城乡建设部要求严格控制大规模拆除，除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。尊重居民安置意愿，居民就地、就近安置率不宜低于50%，同步做好保障性租赁住房建设，解决新市民等重点群体租赁住房问题，住房租金年度涨幅不超过5%。

（3）开展规划、用地报批及土地供应工作

区政府作为规划方案编制、土地指标报批申报主体；项目规划调整方案由区城市更新改造局负责统筹，组织国有平台公司具体负责编制，辖区街道办事处配合，报区自然资源局审查后按程序上报审批；由辖区街道办事处负责编制土地征收成片开发实施方案，区自然资源局审查后按程序上报审批。相关成果作为土地征收前置要件，完成土地征收后按程序开展用地报批工作，达到启动拆迁条件项目，由街道办事处负责开展征迁工作，同步配合开展土地组价组件及供应工作。

（4）项目建设及验收

土地竞得人按照相关法律法规办理项目基本建设手续并组织实施。有关行业主管部门督促公建实施主体或土地竞得人完成相关设施的竣工验收、移交、运营管理等工作。

四、强化规划管理

（一）规范规划报批主体。自本意见印发之日起，西山区辖区范围内所有已明确授权区属国有平台公司负责一级开发的城市更新改造项目，由区属国有平台公司具体负责委托编制规划调整方案报区自然资源局审核后按程序上报审批；西山区辖区范围内由市级国有平台公司负责一级开发的城市更新改造项目，由市属国有平台公司具体负责委托编制规划调整方案报区自然资源局审核后按程序上报审批；在此过程中，国有平台公司委托编制规划调整方案的，须协调区自然资源局，指导做好规划编制及调整工作，切实发挥好主导作用。

（二）优化规划审批程序。为有效避免安置房建设所引起的系列社会问题，按照《昆明市工程建设项目审批制度改革实施方案》的要求，区自然资源局、区住房和城乡建设局、区行政审批局支持对城市更新改造项目中四至界限清晰、土地权属明确、农用地转用手续完善的回迁安置房及学校、环卫等公建配套用地先行办理相关建设审批手续（回迁安置房建设申报主体为辖区街道办事处，其他公建配套建设申报主体为相关职能部门）。对于划拨用地完成供地手续并达到法定审批条件后，将预审意见书转化为正式审批文件，完善土地手续后按程序办理规划工程许可及施工变更手续；对于开发地块完成土地交易后，土地竞得人依据土地不动产权证按程序办理规划工程许可及施工许可变更手续。

（三）加强资源配置平衡。对于自身难以做到经济平衡的城市更新改造项目，对可跨街道、跨村（社区）统筹资源平衡搭配，用改造开发条件较好的城市更新改造项目或其他项目带动自身难以做到经济平衡的城市更新改造项目；需跨街道办事处进行平衡的城市更新改造项目，由城市更新改造局、项目主要改造区域所在属地街道办事处共同协商一致后联合上报区人民政府批准。区自然资源局支持对项目规划调整方案进行统一规划、统一报批。

五、规范土地供应

（一）规范土地报批主体。自本意见印发之日起，西山区辖区范围内所有已明确授权区属国有平台公司具体负责一级开发的城市更新改造项目，区级牵头部门主导（区城市更新改造局、区滇池西岸指挥部等）开展土地组价组件并落实土地供应工作。对于西山区辖区范围内由市级国有平台公司具体负责一级开发的城市更新改造项目（滇池西岸、草海等片区），由市级土地储备部门开展土地组价组件并落实土地供应工作，区级相关部门积极做好支持工作。

（二）落实土地供应规定。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需严格办理农用地转用审批手续。科学编制成片开发方案，不同成片开发方案的范围不得相互重叠，成片开发范围内基础设施、公共服务设施以及其他公益性用地比例一般不低于40%。成片开发方案批准后实施期限一般为2年，最长不超过3年。成片开发方案应纳入《昆明市西山区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五远景目标纲要》及国土空间规划。土地供应可采取划拨、协议出让、招拍挂（含带方案招拍挂）等方式办理供地手续。城市更新等城镇低效用地，可采取线下挂牌交易方式供应至2025年，对于城市基础设施、公共服务设施等符合《划拨用地目录》的项目用地，可采取划拨方式供地，也可采取出让方式供地。

六、积极引入资金

（一）积极争取中央补助资金，统筹省级、市级资金专项用于城市更新项目。多模式统筹、多模式推进，充分发挥财政资金的撬动作用，整合利用城镇老旧小区、棚户区、保障性租赁住房、排水防涝等专项财政资金依法依规统筹用于城市更新。

（二）鼓励积极利用国家政策性金融对城市更新的支持性政策筹集资金，引导商业金融机构创新服务产品，支持城市更新资金筹措；鼓励引入市场主体投入资金参与城市更新；鼓励不动产产权人自筹资金用于更新改造。

七、组织保障

（一）加强组织领导

充实区城市更新改造领导小组，落实府院联动工作机制，对城市更新涉及到的征地拆迁、烂尾楼处置、社会稳定、经济发展等方面的问题进行研究处置，负责全区城市更新的统筹、协调、指导、监督等工作，各有关部门在各自职能范围内依法做好城市更新工作的推进、服务和监管工作。

（二）强化主体责任

西山区城市更新改造领导小组统筹实施城市更新工作，负责拓展城市更新项目融资渠道，细化实施办法和目标任务，推进全区城市更新项目。各街道办事处、国有平台公司要切实加强组织领导，建立工作机构，制定工作措施，全力推进城市更新改造工作。

（三）明确职能分工

1．区自然资源局：负责审查城市更新项目规划、用地管理、土地出让等有关工作，做好具体项目规划，用地行政审批工作；负责指导、督促、支持申请人推进功能改变类城市更新项目的实施。

2．区住房和城乡建设局：负责城市更新项目涉及的工程建设质量、安全、消防等行政审批和管理服务工作；督促、指导各街道办事处推进综合整治类城市更新项目的实施。

3．区城市更新改造局：负责统筹城市更新项目，牵头组织各相关单位编制城市更新改造专项规划并报领导小组审批；牵头组织各街道办事处、平台公司推进拆旧建新类城市更新项目的实施。

4．区财政局：负责统筹保障城市更新项目相关资金，指导做好政府专项债申请工作。

5．区文化和旅游局：负责严格落实各类历史文化资源的有关保护管理规定，对城市更新改造项目范围内涉及的各类历史文化资源，牵头组织做好现场调查、专家论证、价值评估、保护等相关工作。

6．各街道办事处：具体负责组织开展拆旧建新类城市更新项目用地报批、征地拆迁、回迁安置及监督实施等工作；负责综合整治类项目的具体实施。

7．区滇池西岸指挥部办公室：协助市、区级国有平台公司推进滇池西岸片区范围内拆旧建新类城市更新项目的实施。

8．区草海指挥部办公室：协助市级国有平台公司推进草海片区范围内拆旧建新类城市更新项目的实施。

9．市、区级国有平台公司：负责实施项目土地一级开发整理用地报批、资金保障等各项工作；具体负责组织开展拆旧建新类城市更新项目范围划定，负责编制项目规划调整方案并积极协调区自然资源局上报审批。

10．区发展和改革局、区教育体育局、区文化和旅游局、区卫生健康局、区水务局、区城市管理局、区司法局、区公安分局、区民政局、区应急管理局、区生态环境分局、区道路指挥部办公室等其他成员单位在各自职责范围落实城市更新工作责任，支持做好城市更新有关工作。

（四）严格督查考核

按照区委、区政府统一安排部署，各部门要统一思想认识，相互支持配合，有序推进城市更新工作，按时、保质、保量完成城市更新任务。区城市更新改造领导小组办公室要及时研究城市更新过程中的政策制度、矛盾问题、实施成效，完善目标考核机制，定期对项目进展情况检查通报，将考核内容纳入区级年度考核目标任务。对城市更新项目涉及公共利益的环节，有关职能部门要全程监督，防止发生损害国家、集体和群众利益的行为。对城市更新过程中发生的各类违法行为，有关行政管理部门应当依法查处。

（五）做好宣传引导

区级新闻媒体、有关职能部门及各街道办事处要积极开展城市更新政策宣传，做深做细前期工作，引导广大居民理解、支持和参与城市更新。街道办事处、居委会、社区工作站等基层组织积极维护城市更新活动的正常秩序，为推动工作顺利开展营造良好的社会氛围。

相关解读：《关于加快推进西山区城市更新工作的实施意见》的政策解读