昆明市西山区住房和城乡建设局关于政协西山区九届四次会议第251号
发布时间：2020-11-13 11:30
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来源：昆明市西山区人民政府
李春榆委员：
您提出的《关于加强西山区住宅小区物业管理的建议》提案收悉，现答复如下：
一、基本情况
西山区共有符合规划标准的城市住宅小区245个，商住楼28个，以单位宿舍为主的居民院落566个。我局于2020年6月1日起正式承接度假区物业管理工作职能，涉及92个住宅小区、4个商业区。目前，在我区行政辖区范围内有200余家物业管理企业提供服务，从业人员4万余人。
二、意见建议办理情况
（一）根据《物权法》《物业管理条例》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。在物业管理活动中，业主（包括前期物业管理中的建设单位）和物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅区内的环境卫生和相关秩序；是业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的体现，需要双方共同履行合同约定权利和义务。同时，物业管理活动仅限于业主共有部位的事项，物业服务企业只能在服务合同依法约定的范围内提供服务工作。对于住宅区内的相关治安管理、城市管理和社区建设等事宜，物业公司应该积极配合和协助相关部门做好工作。就我区住宅小区物业管理的实际情况，我局从2009年开始探索物业管理全覆盖工作，在确保业主共有部位共有和共同管理权的基础上，充分尊重业主的选择，提出有条件的住宅小区实行专业化物业管理，条件不成熟的住宅小区实行社区为主导的准物业管理，新建商品住宅小区全面推行专业化物业管理。
为解决物业管理中的各类问题，2011年，我区下发西政办通〔2011〕92号文件，明确了物业管理活动中相关部门的职能职责，建立了物业管理联席会议制度，并在西苑街道办事处开展了一系列试点工作，以“新发小区模式”解决老旧小区物管弃管问题、以“春苑小区模式”解决小区业主、业委会纠纷，确保小区稳定；以“兴杰花园模式”协助业主召开业主大会选举业委会解决小区管理困境，初步建立健全了住宅小区物业管理工作机制。
（二）根据国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》和《云南省人民政府行政审批制度改革办公室关于取消和下放一批行政许可事项的通知》（云审改办发〔2017〕1号）文件要求，“物业服务企业资质核准”从2017年3月正式取消。意味着物业行业进入无门槛时代，对物业企业从原有的行业管理向市场监管进行转变。资质管理时代，对物业服务企业的监管，主要靠行业管理，即：房地产行政主管部门是物业管理行业的行业主管部门；后资质管理时代，对物业服务企业的监管，要从行业管理向市场监管转变，具体而言，监管思路要从“管主体”向“管行为”转变，监管重点要从“管企业”向“管项目”转变，这都要求对物业服务企业的监管，不仅仅是房地产主管部门一家的工作，而是由城市管理、民政、公安、价格等有关部门共同完成对物业服务企业的管理服务的监管工作。我局结合工作实际，从以下几方面做好物业行业事中、事后监管。
1．加强政策法规宣传和物业行业协会专业培训， 促进我区物业工作有序健康发展。深入街道、社区、企业进行政策法规的宣传，充分发挥物业行业协会的带头作用，加强企业业务知识的培训和宣讲，突出物业管理先进理念的学习、宣传和实践，引导企业走上现代物业企业的发展道路，使我区物业管理工作有序健康发展。
2．加强对业主大会召开及选举业主委员会的指导。我局指导业主正确理解物业管理法律法规，引导业主通过召开业主大会实行民主决策，做好物业管理企业的指导和监督职能，将物业管理与社区文明建设有机结合，统筹开展工作。
3．根据国家发展改革委、建设部《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）文件第九条规定，“业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用”。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。采用包干制的小区需向业主公示小区公共收益及二次加压、电梯使用费等代收代管费用，无须公示物业服务费收支使用情况。我局督促物业企业对相关费用进行公示。
4．建立物业公司和从业人员信用档案，增强物业公司及从业人员服务意识。
5.建立投诉新渠道，为广大群众建立独立的专一性投诉渠道，一旦发现问题属实，从重查处。2019年我局共处理各类来访，投诉1020余件。2020年上半年已处理各类来访件550余件，接待来访来电700余件。
三、下一步工作方向
一是根据我局的职能职责，对接上级主管部门落实建立健全物业服务企业诚信体系，加强对物业管理公司的监督管理，重视群众来访和投诉、求助、信访的处理，及时发现问题，将矛盾和纠纷解决在基层。
二是要求企业在加强自身建设的同时，端正服务态度，提高管理水平，重视与业主、业委会和社区之间的沟通，共同提升物业管理水平，提高市民生活质量。
感谢您对政府工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市西山区住房和城乡建设局
2020年10月28日
（联系人：吴衔 联系电话：68331106）
