昆明市西山区住房和城乡建设局关于政协西山区九届四次会议第107号
发布时间：2020-11-13 11:54
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来源：昆明市西山区人民政府
陆勇委员：
您提出的《关于规范我区老旧居民小区物业管理的建议》提案收悉，现答复如下：
一、基本情况
西山区共有符合规划标准的城市住宅小区245个，商住楼28个，以单位宿舍为主的居民院落566个。我局于2020年6月1日起正式承接度假区物业管理工作职能，涉及92个住宅小区、4个商业区。目前，在我区行政辖区范围内有200余家物业管理企业提供服务，从业人员4万余人。
近年来，我区物业管理事业发展迅速，物业管理覆盖面不断扩大，物业管理意识日趋成熟，行业服务市场竞争机制初步建立，全区实现新建商品房小区100％实行专业化物业管理，单位院落、部分老旧小区实行单位、社区化准物业管理并向专业化物业管理过渡，但由于各类历史遗留问题的影响，部分老旧居民区还存在弃管、管理主体消失等状态。西山区老旧小区现状主要有以下几种类型：
（一）单位庭院、老旧院落。此类房屋集中在永昌、金碧、棕树营街道办事处，共同特点是规模小、无配套，原单位基本不存在，以房改房为主。
（二）有一定规模、少量配套、相对独立的单位宿舍（集资房、代建房、合作建房等）。这类居住区一般处于福海、前卫等街道办事处，此类住宅区个人有产权。
（三）各类国有、集体小企业与生产区交错的生活区。这类房屋主要集中在马街、海口等地，企业停产较长，水电气的供应都有一定困难，居住环境较差，管理差。
（四）正常经营的国有企业家属区。由企业后勤部门管理，参照实行物业管理，但管理费用由单位承担，住户承担部分费用，共用部位、共用设施设备属单位所有。
二、意见建议办理情况
（一）在调研的基础上，积极开展相关工作
对无人管理的老旧居民区，我局进行了长期的研究和指导。针对近年来物业管理行业出现的问题，根据现行法律法规及文件的规定，我局结合工作职责，深入基层广泛开展法律法规的宣传、培训工作，提高社区工作人员对住宅区物业管理和业主活动监督制度的业务能力，合理引导业主正确行使监督和管理权利并履行相关义务。
（二）相关解决对策
无人管理居住区实际情况较为复杂，特别是我区不同街道办事处差别十分明显，各街道办事处在前期调研工作时首先需要厘清所有权关系，街区内如有按照各阶段商品房开发模式建设的小区一般都有公摊面积，也就是拥有共有权，这部分的管理权属全体业主，更新改造和维修费用应由业主承担、以后收益均属业主所有。一般只能采取以投资换收益的方式在委托合同中予以确定，需由社区组织征询占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才可以进行，其他无共同管理权的部分以公示告知听取意见即可。
1.按规划开发的老旧居民小区。这类小区的物业管理区域明确，专有部位和共有部位权属清晰，全体业主组成的业主大会是管理主体，街道办事处应充分结合实际情况，对条件成熟的积极指导居委会按照相关规定，引导业主召开业主大会选举业主委员会，由业主委员会按程序从优选聘物业公司；条件不成熟的，由辖区社区居委会代行业委会职责从优选聘物业公司，先解决管理问题再逐步纳入城市微改造，提升基础设施，美化环境，以物业服务委托合同建立常态化管理。
2.共用设施设备不明的老旧居民区。辖区街道办事处应牵头厘清业主专有部位和共有部位，合理划分物业管理区域，理顺管理程序后参照第一类办法执行。
3.共用设施设备不明且房屋权属不明确的老旧居民区。这类小区一般由房改房组成，该类住宅区业主虽然有产权证，但其记录的面积一般只介于单套服务使用面积和套内面积之间。住宅区土地总面积在扣除业主专有部分面积后的剩余部分未办理单独土地证，应根据建设规划的容积率、绿地率计算出公摊面积，再落实原房屋权属单位改制时是否将这部分产权托管给国资机构或上级主管部门，还是采用分离制遗留下来的。在这些情况落实清楚后，即可确定共用部位权属，属业主共有的参照第一类办法执行，属遗留当地政府的，由辖区社区居委会代行管理主体从优选聘物管，参照第一类进行后续改造、管理工作。
4.不具备直接选聘物业公司的老旧住宅区。所有权决定管理权，共有权决定共同管理权，不同的居住区其共有部位甚至共用设施设备的所有权均不同，不具备直接选聘物业公司的老旧住宅区，原售房单位是管理主体，当售房单位因各种原因缺位时，无人管理的情况便会发生。由于物业管理区域内共用场地、设施设备没有个人产权，当管理主体缺失时，辖区街道自然成为管理主体，可指导辖区社区居委会召集业主大会，依靠业主代表、居民代表征询业主意见，在管理主体确认后，同时确认“谁居住、谁享受、谁出资”的管理原则。
坚持“谁进入、谁管理、谁收益”的市场运作原则，由专业公司以社区为单元对物业管理区域进行一次性的规划设计、建设管理；分类制定“准物业”服务的内容、收费标准；建设和维护街区和老旧小区基础设施、配套设施，有偿为街道、社区和居民提供公共性服务。
坚持社区全程监督的原则，由社区组建居民管理委员会或依靠居民代表建立科学、合理的考评机制，对物业公司服务质量进行考评，并建立相应“退出机制”。坚持“谁居住、谁享受、谁出资”的原则，按照物业委托合同收取物业管理费用，其他经营收益以合同约定用于设施设备的维修和维修资金的建立。
5.正常经营的国有企业家属区以及各类国有、集体小企业与生产区交错的生活区。这类管理主体为单位或其主管部门，应结合城市更新改造、棚户区改造和“三供一业”改造后交地方政府管理。我局将按照国家“三供一业”政策接收并结合上述模式实行物业管理。
6.依托我区老旧小区改造工作，推进老旧住宅区综合整治。以“财政补贴、街道主导、市场运作、社区监督、居民参与”的“五位一体”的工作思路，进一步加大投入改善老旧小区基础设施情况，为物业管理进入提供“硬件”环境和条件。实现有物管用房、有设施维保、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有绿化管养、有维修管理、有配套保养的“八有”目标。充分发挥街道的组织作用、社区的监督作用、居民参与作用和物业管理公司服务作用，推进社区“准物业”模式的“提质扩面”。
7.因地制宜，建立物业管理长效机制。为确保老旧小区改造成果，老旧小区整治提升工作完成后，要注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。要充分发挥政府行政管理部门的作用，须在主管部门具体指导下，把条件成熟的非物业小区作为实施物业化管理的试点，待试点成功后逐步在全区推开，使老旧小区逐步走上物业化管理的轨道。
8．处理好社区建设与物业管理的关系。物业管理是一种企业行为，而社区建设是一种社会职能，二者不可替代，但又互相配合，在实施具体的经营、管理中是密切联系、相互依存的。积极支持物业公司的管理并提出建设性的意见，为老旧小区实施物业管理创造良好条件。
9. 继续做好“党建引领物业管理服务”工作。引领和推动物业企业积极投身“红色物业”项目评选，充分发挥了“红色物业”评定的激励作用和导向作用，配合好社区街道，积极指导物业企业成立基层党组织，用党的优良传统和作风鼓舞广大员工，凝聚广大员工，不断提高员工的工作技能和水平，形成优秀的企业文化，进一步推动企业发展，实现公司利益最大化。
三、下一步工作方向
我局将积极协助各街道办事处开展试点工作，以“创文”为契机，突破固有思维，先推动起来，鼓励我区物业服务企业特别是国有独资物业服务企业积极参与，以试点效果带动其他办事处主动开展工作。通过打造“红色物业”，实现物业企业服务和基层党建的有机结合，把“红色物业”打造成为推进基层治理体系和治理能力现代化的有效载体，有效化解社区物业管理中的矛盾，切实增强基层党组织服务群众的能力，提升我区物业企业的服务能力和服务水平。
同时，广泛开展法律法规、相关政策的宣传工作，主动对接辖区街道、社区开展物业管理政策法规、业务知识培训，提高基层工作人员业务能力，以开展物业管理为抓手，推动社区各项工作的开展。
感谢您对政府工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市西山区住房和城乡建设局
2020年10月28日
（联系人：吴衔 联系电话：68331106）
