昆明市西山区住房和城乡建设局关于政协西山区九届四次会议第057号
发布时间：2020-11-13 11:43
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来源：昆明市西山区人民政府
李金祥委员：
您提出的《关于加强对小区物业公司监管的建议》提案收悉，现答复如下：
一、基本情况
西山区共有符合规划标准的城市住宅小区245个，商住楼28个，以单位宿舍为主的居民院落566个。我局于2020年6月1日起正式承接度假区物业管理工作职能，涉及92个住宅小区、4个商业区。目前，在我区行政辖区范围内有200余家物业管理企业提供服务，从业人员4万余人。
二、意见建议办理情况
根据国务院印发《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》和《云南省人民政府行政审批制度改革办公室关于取消和下放一批行政许可事项的通知》（云审改办发〔2017〕1号）的文件要求，“物业服务企业资质核准”于2017年3月取消。对物业企业从原有的行业管理向市场监管进行转变，资质管理时代，对物业服务企业的监管，主要靠行业管理，即：房地产行政主管部门是物业管理行业的行业主管部门；资质取消后，对物业服务企业的监管，要从行业管理向市场监管转变，监管思路要从“管主体”向“管行为”转变，监管重点要从“管企业”向“管项目”转变，这都要求对物业服务企业的监管，不仅仅是房地产主管部门一家的工作，而是由市场监管、城市管理、民政、公安、价格等有关部门共同完成对物业服务企业的管理服务的监管工作。
我局依据职能职责，结合工作实际，从以下几方面做好物业行业事中、事后监管。
（一）加强政策法规宣传和物业行业专业培训，促进我区物业工作有序健康发展
深入街道、社区、企业进行政策法规的宣传，充分发挥物业行业协会的带头作用，加强企业业务知识的培训和宣讲，突出物业管理先进理念的学习、宣传和实践，引导企业走上现代物业企业的发展道路，使我区物业管理工作有序健康发展。
（二）加强对业主大会召开及选举业主委员会的指导
为进一步做好业主大会和业主委员会指导工作，指导业主正确理解物业管理法律法规，引导业主通过召开业主大会实行民主决策，做好物业管理企业的指导和监督职能，将物业管理与社区文明建设有机结合，统筹开展工作。我局拟定了《昆明市西山区住宅小区主业大会和选举业委会实施意见》上报区政府并于2020年3月1日实施。
（三）物业收费问题
根据《关于转发〈云南省物价局 云南省住房和城乡建设厅关于做好廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准定价权限移交工作的通知〉的通知》（昆发改价格〔2017〕429号）要求，我局于2017年11月起开展廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费备案工作，价格查处职能由市场监管部门承担。依据《关于贯彻〈云南省物业服务收费管理实施办法〉的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）第三、四、五条之规定，该事项不属于行政审批、许可或核准事项，该项备案是相对人按照法律、法规、行政规章及相关性文件等规定，向局科报告已制定或已完成事项的事后备案行为，仅是具有信息披露功能的普通行政管理服务，物业企业与业主服务合同属于民事合同关系。对于前期物业收费超过指导价收费的企业，我局将积极协助市场监管局予以查处。
同时，根据《物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号）第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因此，是否公示物业费收支情况应当按小区物业服务合同规定收费制度予以区别，包干制由企业自行决定是否公示，酬金制每年应当公示。
（四）加强投诉信访处理
2019年，我局认真接待、受理群众关于物业来信来访和各类信访督办件，按期完成市、区12345便民热线的答复，积极处理物业管理投诉，接待来访来电余件763件，其他信访40件，调查落实扫黑除恶举报线索21件，处理12345回复918件，办结率100％。我局已设置党群服务中心，用以拓宽群众投诉渠道，努力为群众解决身边的问题。
（五）提高维修资金使用效率
我局严格按照建设部、财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》、《云南省建设厅 云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》（云建房〔2006〕318号）和《云南省建设厅关于认真贯彻落实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理文件的通知》（云建房〔2006〕366号）规定及西山区维修资金使用流程，通过现场勘查、公示、随机抽查等手段严格审核申请材料项目，杜绝重大风险事故情况;无使用受益人和负担人不一致，或是申请主体或施工单位冒用、套用维修资金等问题情况;经调查研究，维修资金使用效率低下，使用少，主要原因为业主意见不统一，无法达到法定三分之二同意使用的条件，需要反复协调签字同意后才能使用。我局将做好维修资金使用宣传工作，提高审批效率，在达到合法使用条件后，第一时间拨付使用，进行维修。
（六）老旧小区管理问题
老旧小区大多是建设年代久的单位福利房、拆迁安置房等普通住宅。房改后，房屋产权性质发生了变化，由业主个人和未参加房改的公房原产权单位混合而成的开放式小区，基础设施老化的问题日益突出。因缺乏管理造成的居住无序、设施失修、房屋老旧、居住环境差、安全隐患多，偷窃事件常有发生。由于长期单位管理，住户无法形成出钱买服务的意识，单位无力管理或不存在了，住户又不管理，物业公司无法做到收支平衡，不愿进入管理，出了问题社区不得不牵头处理，因地制宜，逐步建立物业管理长效机制。
待老旧小区整治提升工作完成后，将注重解决管理责任主体、管理机制问题，促进老旧小区管理的良性循环。充分发挥政府行政管理部门的作用，把条件成熟的非物业小区作为实施物业化管理的试点，待试点成功后逐步在全区推行，使老旧小区逐步走上物业化管理的轨道。
三、下一步工作方向
一是我局依据职能职责，深入基层广泛开展法律法规的宣传、培训工作，到各社区居委会指导、协调具体工作，以点带面，在工作中提高社区工作人员对住宅区物业管理和业主活动监督制度的业务能力，积极推行社区化物业管理。
二是积极对接上级主管部门，落实建立健全物业服务企业诚信体系，加强对物业管理公司的监督管理，重视群众来访和投诉、求助、信访的处理，及时发现问题，将矛盾和纠纷解决在基层。
三是要求企业在加强自身建设的同时，端正服务态度，提高管理水平，重视与业主、业委会、社区之间的沟通，共同提升物业管理水平，提高市民生活质量。
感谢您对政府工作的关心和支持。
以上答复，如有不妥，请批评指正。
昆明市西山区住房和城乡建设局
2020年10月28日
（联系人：吴衔 联系电话：68331106）
