关于政协西山区九届五次会议第022号

提案答复的函

伏盅宝委员：

  您提出的《关于清理整治西山区房地产行业“烂尾楼”的建议》提案收悉，现答复如下：

一、基本情况

按照市级方面最新认定结果，西山区的烂尾楼项目10个，目前，省、市部门已认定化解5个，分别为：7号片区一期（文化空间）、11号片区（老鸦营村）、14、15号片区（老螺蛳湾二期）、21号片区（华海新天地）、28号片区（恒大珺睿）;正在化解5个，分别为：4号片区（碧鸡名城）、22号片区（奥宸中心）、25号片区一期（经典尚城）、47号片区（马街摩尔城）、48号片区（山水锦园）。

二、意见建议办理情况

针对正在化解的项目，西山区委、政府高度重视，为确保烂尾楼处置工作有序推进，成立了区级房地产领域烂尾项目“府院联动”处置小组，由区政府主要领导任组长，定期召开会议，研究推进项目历史遗留问题处置工作。近日，区政府印发的《西山区城中村改造烂尾楼项目化解工作方案》（西政办通〔2021〕49号）对我区正在化解的47号片区（马街摩尔城）等5个项目相关工作任务进行了细化分解，在具体的项目推进过程中我局主要牵头负责推进25号片区一期（经典尚城）的烂尾楼化解处置工作，其余4号片区（碧鸡名城）等4个项目由区城市更新局牵头负责化解。项目最新进展情况如下:

（一）西山区城中村改造25号片区一期（经典尚城）项目

1.项目概况：

西山区城中村改造25号片区邬小村“城中村”改造项目由昆明垠创房地产开发有限公司（以下简称“垠创公司”）开发建设，规划名为“经典尚城”（推广名为“名旺角”、“壹号公馆”等）位于西山区福海街道办事处，东临清水河、南临福康花园、西临陆家路、北临日新路。一期净用地63.21亩，总建筑面积272722㎡，其中地上建筑面积197986㎡，地下建筑面积74736㎡，共计8栋，住宅1876套，商铺22套（面积共计1023.42㎡）、车位1302个。商品房取得预售证后进行了销售，房屋未办理竣工验收备案，但已交付使用。

2.破产重整工作进展情况。

（1）前期工作。根据昆明市委、市政府关于垠创公司四家关联企业历史遗留问题的相关会议精神，区政府成立昆明垠创房地产开发有限公司破产重整清算组，并完成了清算组备案工作。

2020年12月30日，昆明市西山区人民法院裁定受理垠创公司的破产重整申请，同日，指定垠创公司清算组担任垠创公司管理人（以下简称“管理人”）。截止破产重整受理之日，一期房产除回迁房外，垠创公司以市场销售、以物抵债并进行网签备案，大部分房屋已交付；部分以在建工程抵押等方式进行处置，剩余32套住宅（其中融资备案担保13套、在建工程抵押3套、未售6套、解除购房合同10套）、6套商铺（在建工程抵押）、585个车位（虽未备案登记，但已部分签订抵债协议）。根据评估机构的初步结论，一期剩余房产在清算状态下的快速变现价值为6587万元。

2021年3月31日，以网络会议的形式召开了垠创公司第一次债权人会议，现正在准备第二次债权人会议相关事宜。

（2）债权申报审核及主要资产情况。截至2021年8月30日，累计申报非群体性债权127户、254笔，申报债权金额68.95亿元。审核确认的债权中，确认普通债权169笔，金额13.77亿；建设工程价款优先权37笔，金额2.95亿；职工债权1笔，金额11.37万元；拆迁款债权1笔，金额1.79亿；侵权债权1笔，金额388.48万元；暂缓确认债权12笔，金额19.15亿。下步管理人继续接受债权人补充申报并进行债权审核工作。

（3）重整投资人招募情况。根据垠创公司破产重整进程，结合经典尚城项目的实际情况，管理人分别与龙湖地产、东方资管、长城资管、佳兆业集团等意向投资人开展了多轮多次的沟通谈判。为确保垠创公司债务人财产价值最大化，管理人于2021年5月19日公开发布《昆明垠创房地产开发有限公司招募重整投资人的公告》，共有中国东方资产管理股份有限公司云南省分公司等六家意向投资参与评标，最终选定昆明绿地春城置业有限公司、昆明瑞璟樾投资有限公司等三家公司为意向候选人。2021年8月3日，昆明垠创房地产开发有限公司管理人与昆明绿地春城置业有限公司及云南瑞璟樾投资有限公司、中国东方资产管理股份有限公司云南分公司签署了《关于昆明垠创房地产开发有限公司破产重整之投资协议书》。

3.一期化解不动产历史遗留问题进展情况。

根据《昆明市加快清理和化解不动产历史遗留问题攻坚行动工作方案》《西山区加快清理和化解不动产历史遗留问题攻坚行动工作方案》精神，按照“尊重历史、兼顾现实、民生优先、依法依规、属地负责”的原则。7月19日，我局邀请昆明市住房和城乡建设局建设工程质量安全监督管理总站、项目建设单位、勘查单位、设计单位、监理单位召开项目竣工验收推进会，会议要求项目参建各方按照不动产办理登记与各单位之间经济纠纷分开处理、同步进行，不得损害善意第三人取得不动产的权利，昆明市住房和城乡建设局建设工程质量安全监督管理总站就该项目如何竣工验收提出指导意见。会后，建设单位按照会议要求多次到昆明市住房和城乡建设局建设工程质量安全监督管理总站对接并提交相关项目资料，到昆明市西山区不动产登记中心咨询下一步不动产登记办理事宜。8月9日，我局主要领导带队再次到昆明市住房和城乡建设局建设工程质量安全监督管理总站对接，明确原则同意：在建设单位提供缺失施工主体证明的前提下采用缺失施工主体方式进行竣工验收，由建设单位委托专业机构编制实体检测方案，通过市级组织的专家论证会后开展实体检测，以实体检测结果作为最终竣工验收依据。2021年9月16日建设单位邀请五位专家组成专家组对经典尚城A2-1地块工程质量鉴定报告进行专家论证，专家组论证结论：原则同意鉴定报告论证通过，已建工程质量结构性能可靠，质量符合现场相关验收规范要求。但鉴定报告局部需进行修改完善。目前检测单位正加紧对鉴定报告进行补充完善，计划9月24将修改完善后的检测报告及专家论证意见提交昆明市建设工程质安总站，由质安总站确定后续竣工验收方式和时间。

同时建设单位已落实项目房屋面积实测和不动产权籍调查单位，预计10月18日前完成不动产权籍调查，随后开展不动产登记办理工作。同时，为加快城中村改造25号片区（经典尚城一期）不动产历史遗留问题的化解工作，我局牵头拟定了《关于化解西山区城中村改造25号片区（经典尚城一期）不动产历史遗留问题的工作方案》于8月9日上报区政府征求各相关部门，经征求意见后于8月10日上报区政府审定。

（二）22号片区——奥宸中心

项目基本情况：项目位于前卫街道办事处红庙社区，规划总用地384.22亩，净用地203.44亩，于2010年正式启动拆迁，原社会投资人为奥宸地产公司，项目分两期实施改造，回迁安置面积共计约9.8万㎡，A2-1地块建成回迁安置房5幢，实现914套，约8.9万㎡回迁安置交付工作，剩余约9000㎡在A2-2地块完成了选房工作。

该项目主要存在问题：2010年，奥宸公司为解决“世纪半岛”项目历史遗留问题与红庙社区二、三居民小组签定《统建房认购协议》，约定给予红庙二、三组村民40平方米/人，每平方按3500元价格优惠购买统建房（位于二期A1-2地块），并按每套5万元收取了村民房屋认购资格确认金约3750万元。目前，因奥宸公司无法履行协议，导致村民至今未同意签订土地征收协议。针对存在问题，为加快项目推进，按照市规委会和市规划领导小组会议要求，我区拟通过配置项目周边新东盟项目50亩，集成广福项目70亩土地资源解决历史遗留问题，推进项目建设。目前，正在就改造范围划入、土地收储相关事宜与市自规局进行对接。

（三）4号片区——碧鸡名城

项目基本情况：项目位于棕树营街道办事处土堆村社区，总用地314.83亩，净用地248.17亩。于2009年启动征迁，项目分三期进行改造，一二期土地竞得人均为云南碧鸡集团房地产开发有限公司。一期于2011年3月25日完成土地交易，土地出让合同价款已全额缴纳；二期于2012年12月31日完成土地交易，土地出让合同价款8.29亿元，碧鸡公司仅缴纳5.6亿元，欠缴价款约2.6亿元，导致A1、D地块截止目前共欠利息和违约金近10亿元；项目一、二期共需回迁567户，总回迁面积13.79万㎡，其中已选房523户，实际选房面积5.34万㎡，还需回迁安置房面积8.45万㎡。然土地竞得人碧鸡公司仅在A1地块建成回迁房3幢（1幢、2幢、16幢），总建筑面积7.38万㎡，三期暂未启动改造。

该项目主要存在问题： A1地块回迁安置房建设地块因欠缴土地款未能办理土地证，欠缴土地出让金约2.6亿，滞纳金约8亿；同时，因现企业资金链断裂，无能力继续开发，导致项目建设停滞至今，无法交付房屋。针对存在问题，一是已委托中介机构完成了项目经济测算工作；二是针对项目A1地块土地收回问题，经与市自规局对接，待市政府同意由市自规局单方解除土地出让合同，收回土地后，我区将拟引入实力企业参与项目后续建设。同时，按照原项目规划指标测算，项目综合楼面价将达到每平米28800元，我区拟通过项目规划调整及合理配置土地资源对项目进行平衡。目前，相关工作正在开展中。

（四）47号片区——马街摩尔城

项目基本情况：项目位于马街街道办事处马街社区马街村，于2008年12月11日经市规委会第18次会议审议通过，分两期进行改造。一期于2012年由云南正林房地产开发有限公司竞得该地块土地并负责开发建设，自2015开始，受市场影响，资金链断裂，引发各类违约诉讼，房产、土地、股权被债权单位交叉查封，项目反复停工，导致房屋无法如期竣工交付使用。

该项目主要存在问题：一是还剩余房改房496套、办公及商业83429.17㎡未完成回迁安置。整个项目一期34栋建筑（含回迁安置）未完成竣工验收工作。二是拖欠过渡安置费约2.18亿元。三是因债务问题，被5个法院对整个项目一期进行查封，涉及金额达100多亿。针对存在问题，一是按程序清退正林公司二期开发主体，引入实力企业参与项目二期开发。二是加快白沙地二期土地供应工作，尽快返还云南正林房地产开发有限公司在白沙地项目中的投入资金约10亿元，用于解决摩尔城项目过渡安置费发放及项目收尾工作。

（五）48号片区——山水锦园

项目基本情况：项目位于马街街道办事处张峰社区居委会，项目总用地面积约474.75亩，净用地面积约290.5亩。项目一期于2013年1月完成土地交易，土地竞得人为锦圣公司，一期A2-3（回迁安置房）地块，２栋回迁安置房主体工程已封顶断水，完成选房工作，共选房211户494套，但因锦圣公司资金问题，项目回迁安置房建成，但未竣工验收且该地块土地未交易，未交付使用。

该项目主要存在问题：一是目前该项目拖欠过渡费5290万元。二是因债务原因，项目一期A1-1（商业）、A2-1（居住）地块被昆明市中院进行司法查封，同时拖欠前期各施工单位工程款 2亿元 ，无力推进项目后续开发。针对存在问题，一是积极督促锦圣公司与债权人进行协商，达成一致意见后，我区将积极对接市中院，尽快完成法院解封事宜。二是已初步完成项目经济测算工作，为下步引入合作方奠定基础。同时根据经济测算结果，正对项目二期规划条件适当调整，确保二期开发建设经济平衡。

三、下一步工作方向

为加快推进烂尾项目处置工作，除按照我局职能职责履行好烂尾楼化解、处置工作外，下一步将配合区级相关部门积极协调市级部门帮助我区解决三项工作：一是对于项目规划调整事项予以支持，以便项目建设经济平衡。二是将土地出让金市级基金部分返还我区用于项目公建设施建设，降低项目开发难度。三是市自规局尽快解除我区城中村4号、25号片区部分地块土地出让合同，确保项目后续建设顺利推进。

感谢您对政府工作的关心和支持。

  以上答复，如有不妥，请批评指正。

       昆明市西山区住房和城乡建设局

                                        2021年9月26日

（联系人：马佳 电话：68331106）