为有效防范政府隐性债务，缓解区级财政压力，顺利推进城市更新改造“三年拆迁、五年建成”工作目标，西山区以城中村29号片区（杨家地村、李家地村、李长官村）为试点，在编制成片开发方案的同时，以“分两类、同步走”的工作思路，探索形成集体土地“自主腾退”、国有土地依法征收的城市更新改造征拆工作模式。通过“自主腾退”方式，破解了片区连片开发方案编制审批、土地指标取得等流程制约，减少了政府债务风险，有效提升了征拆工作效率、保障群众利益。“自主腾退”取得积极成效并获得市政府主要领导肯定性批复，给全市城市更新改造征拆工作提供了参考借鉴。

一、 片区基本情况

西山区城市更新改造29号片区位于福海街道杨家社区，地处滇池路以东、日新路以北，周边有省委、省人大、省政协、省高院等重要党政机关，距省委仅一路之隔；是南亚风情·第壹城、滇池时代广场等重要商业区的连片区域；也是西山区较早、较大的城中村之一。片区改造共涉及6个居民小组，需征收土地约724.9亩，地上房屋1315宗（其中住宅1192宗）、85.6万平方米，涉及常住人口约9000多人，流动人口6万余人。因片区内人口密度和建筑体量较大，以及传统改造模式的制约，片区改造工作长期未能启动，成为西山区“云南政治中心服务承载区、山水都市品质区、现代服务业活力区”建设的痛点和短板，也是考验西山区城市更新改造“三年攻坚行动”能否如期完成的难点和堵点。

二、 “自主腾退”模式主要做法及成效

在集体土地上民房“自主腾退”工作推进过程中，主要做好以下几个方面的工作：一是强化政府指导监督。坚持“政府指导监督、社区组织协调、小组企业合作、多方互动共赢”的原则，从规划编制、程序步骤、征迁标准以及具体实施中全面加强政府指导监督，确保方向不偏、动作到位、程序合法。二是发挥基层自治作用。以居民小组作为腾退工作的主体，通过自治方式负责开展辖区内的集体所有土地、宅基地地上房屋及附属物的自主腾退工作。居民小组与企业签订合作协议，由企业提供资金保障；在政府指导下，腾退主体按照现行的征拆政策编制腾退补偿标准。三是健全完善工作机制。各居民小组腾退工作指挥部建立保证金和流动金资金池，确保“自主腾退”的资金不断档；按照“四方签证、两方见证”（拆迁机构、居民群众、居民小组、测绘机构4方签证，街道、社区2方见证）的流程签订腾退协议。待片区成片开发方案审批完毕，取得集体土地用地指标后，由政府制定征收补偿方案，向居民小组进行统一征收。

29号片区于2020年12月31日正式启动征迁工作，截至2021年3月7日，在46个有效工作日内，已签订集体土地上民房“自主腾退”协议1140份，签订率达96%。按照工作计划，该片区将于3月启动拆除工作，4月内完成协议签订（国有土地部分预计5月中旬完成），6月30日前全面完成拆除工作，下半年实现部分土地交易。

三、 保障措施及工作启示

（一）坚持高位统筹推动。“自主腾退”虽由集体经济组织和村（居）民自治组织作为主体，但必须完善工作机制、强化监督指导，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，才能实现共同开发、利益互惠，确保项目顺利推进。西山区委区政府高度重视“自主腾退”试点推进工作，党政主要领导亲自研究部署，先后多次召开专题会研究；成立西山区城市更新改造“自主腾退”工作领导小组，专职负责开展自主腾退工作；街道根据辖区项目实际情况，成立相应的片区指挥部，负责具体项目实施；组建专业法律团队，进行全过程跟踪服务，确保程序、实体符合法律法规和政策要求。

（二）强化基层组织引领。“自主腾退”能否顺利推进极大考验基层自治能力，基层党组织的作用发挥尤为重要。一是充分发挥基层党组织的领导作用，构建以党组织为龙头的工作体系，成立街道党工委、社区党委、小组支部三级工作指挥部；二是党组织书记带头表率，做到三级“书记”四个主动带头，即主动带头组织发动、主动带头入户宣传、主动带头先签协议、主动做通亲朋好友工作；三是建立“街道、社区、小组”三级工作专班，明确监督指导、资金保障、政策宣传、信访维稳等方面的工作职能职责，做到事事有人管、户户有人跟。

（三）切实保障群众利益。城市更新改造必须将群众利益放在首位，也是“自主腾退”工作得以顺利推进的重要前提。一是法律保障。由经验丰富的律师进行全过程跟踪服务，做好法规宣传、政策解读，主动了解群众基本情况的诉求，积极化解矛盾纠纷，切实保障群众合法利益不受侵犯。二是回迁先行。宣传动员、测绘核实、协议签订、房屋、土地交易的整个征迁工作计划中，均围绕先建回迁房的目标开展征迁工作。三是让利群众。做好打基础的工作，精准对整个片区的房屋、土地权属进行调查，对群众生产生活基础进行充分调研和了解，结合片区规划进行了精准测算，编制群众利益最大化的自主腾退标准。

下步工作中，西山区将进一步总结经验做法，以城市更新改造为突破口，深入推进城乡规划建设管理体制改革，为项目引进落地、城市品质提升、民生水平改善、产业转型升级腾出新的发展空间，不断加快“云南政治中心服务承载区、山水都市品质区、现代服务业活力区”建设步伐。