无人管理的老旧小区是计划经济时代的产物，是政府、社区、居民头疼的老大难问题，也是城市管理的短板。近期，西山区结合创建全面文明城市，创新社区治理模式，在永昌街道永兴路社区试点实施“街区式准物业”管理模式，积极为我市破解无人管理老旧小区难题积累经验。

永兴路社区地处西山区永昌街道北端，东靠华昌路，南到永昌路，北邻环城南路，占地面积0.2平方公里，辖区共有住户 2803户，常住人口 8350人，是上世纪八十年代建设的老住宅小区。目前主要以院坝为单元实施单位自管、社区代管模式，未引进现代物业管理制度，未形成有效、有序的物业管理体系，且暂不具备旧城改造条件。随着时间的推移，老旧居民区配套不全，基础设施老化的问题日益突出。尤其是但随着城市管理精细化和居民需求不断增长，这一模式下街道和社区人员工作量剧增、公共财政负担过重的问题与日俱增，居民难以形成“花钱买服务”的意识，对政府及公共财政产生了严重依赖，出现了“投入越大，需求越大”现象，也引起了对公共财政分配不均的质疑。

为切实解决好新形势下的新问题，西山区积极探索无人管理老旧小区“街区式准物业”管理模式，即对常规物业服务做减法，有基本的保洁、绿化和安全，把物业费降下来，让居民“花钱买服务”。目前该模式已在永兴路16号院顺利实施“微改造”的基础上进行了初步试验。永兴路16号院，有居民680户，“微改造”后对小区提供门卫及绿化管养、院坝保洁服务，已有530户交纳了服务费用，实现了从“0”到“1”的突破，院内环境卫生、生活秩序得到了有效的保障，居民“花钱买服务”的意识逐步深入。

下一步，西山区将在永昌街道整个永兴路社区试点实施“街区式准物业”模式，即：以“财政补贴、街道主导、市场运作、社区监督、居民参与”“五位一体”的工作思路，按照同时整治管理、同时宣传实施、同时服务收费“三同时”的工作要求，推进无人管理老旧小区“街区式准物业”工作，逐步开发开放“街区”中的商业资源赋予物业公司，并建立商业收入公共资金池，贴补物业公司运营成本，待居民养成“花钱卖服务”习惯和物业公司实现收支平衡后，政府及公共财政逐步退出。具体工作思路是：

——划定街区范围。选择建设年代较早、规划设计标准低、配套设施不全的旧城区（老旧小区），在充分征求居民意见的前提下选定建筑面积在十万平方米左右、道路交通宜划分、有相对独立性的区域划定为一个“街区”，作为独立的物业单元。

——科学规划建设。根据其现有条件投入少量资金（可由政府投入或引入物业企业共同投入）进行微改造，对空间布局、交通组织、卡点布设等进行科学、合理的规划建设。

——测算物业服务标准和费用。请专业机构进行经济测算确定基本物业管理服务项目及收费标准，在此标准上对部分服务内容和收费进行“减法”（形成有别于标准物业服务的“准物业”服务内容），降低物业管理成本（将住宅物业管理费降至0.4元/㎡左右，商业设施管理费用降至1.2元/㎡左右）。

——引入物业企业。由街道办事处牵头以“政府购买服务”的方式引进专业物业管理公司对“街区”进行管理。政府将该“街区”内的公共部分市政设施维护、保洁、绿化管养等职责委托该物业公司，将此类支出拨付到物业公司（需建立相关考核机制确保管理效果），对物业公司进行补贴。

——建立评级机制。由社区牵头组建业主委员会或居民代表建立科学、合理的考评机制，对物业公司服务质量进行考评，并建立相应“退出机制”。